北京試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老公寓
【byb.cn 】(來源:人民日報(bào))核心閱讀:北京推出了共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目——朝陽區(qū)恭和家園:每間居室5%的產(chǎn)權(quán)由投資商永續(xù)持有,另外95%出售給家有60歲以上老人的居民,允許出售。
這種模式下,老人可以在家中享受養(yǎng)老服務(wù),企業(yè)也可以快速回籠資金,“輕裝”上陣。同時(shí),小區(qū)總面積約40%用來配套醫(yī)療、餐飲等公共服務(wù)設(shè)施,由企業(yè)持有經(jīng)營。此外,還通過一系列措施,保證投資商要想實(shí)現(xiàn)盈利,必須靠提供養(yǎng)老服務(wù),而不能靠賣房子,使養(yǎng)老房真正用于養(yǎng)老。
“該項(xiàng)目探索出了‘居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營、限齡人群居住’的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)模式,吸引了社會(huì)優(yōu)質(zhì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè),破解了建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施資本流動(dòng)性的瓶頸,有效解決了社會(huì)群眾多元化多樣性養(yǎng)老服務(wù)需求?!北本┦忻裾指本珠L李紅兵說。
這一模式究竟如何運(yùn)行?能否為老人帶來更多的獲得感?為我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來哪些啟示?記者進(jìn)行了采訪。
房子能拿產(chǎn)權(quán)證
雙橋恭和家園位于廣渠路北側(cè),與杜仲公園近在咫尺。項(xiàng)目建筑規(guī)模3.68萬平方米,由“養(yǎng)老居室”“長期照料(醫(yī)護(hù))床位”和“公共空間”三大主體部分構(gòu)成,融合了居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的優(yōu)勢。其中養(yǎng)老居室365套、養(yǎng)護(hù)中心39間共計(jì)68張床位,還有社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、書畫閱覽、手工藝制作、家庭廚房等公共活動(dòng)設(shè)施,可為老年人提供長期居住、營養(yǎng)膳食、醫(yī)療護(hù)理、居家服務(wù)、持續(xù)照料、康健娛樂等服務(wù)。
每套居室內(nèi),均為無障礙設(shè)計(jì)。浴室比一般浴室要大,并且安裝了座椅,老人可以坐著洗澡。為了防止老人忘帶鑰匙,開門可以刷卡進(jìn)入,老人離開房間,屋內(nèi)可自動(dòng)斷電。室內(nèi)還安裝了緊急呼叫器。“老人按一下呼叫器,24小時(shí)值守醫(yī)護(hù)人員會(huì)立即趕來?!别B(yǎng)老社區(qū)投資運(yùn)營方負(fù)責(zé)人說。
恭和養(yǎng)老院院長龐蕾介紹,老人在此可以獲得生活管家服務(wù),包括處理生活中遇到的起居等問題,以及享受由社工提供的服務(wù)、參與重大節(jié)日舉行的主題活動(dòng)。此外,最重要的是能享受到定期健康評估、健康咨詢等醫(yī)護(hù)服務(wù)。“這種模式打通了居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老相互獨(dú)立的養(yǎng)老供給格局,實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)體系有機(jī)對接。通過鑲嵌在養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施中的居室出售,讓老年人在自己家就可以享受養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的專業(yè)化服務(wù)?!饼嬂僬f。
按照規(guī)定,這365間養(yǎng)老居室是以“按份共有”方式銷售的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。即:投資商永續(xù)持有每間居室5%的產(chǎn)權(quán),95%份額出售給家有60歲以上老人的居民。住宅部分歸企業(yè)所屬的5%產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)賣,需由企業(yè)長期持有、運(yùn)營,購房者可以購買、出售其余95%的產(chǎn)權(quán),年限為50年。獲得產(chǎn)權(quán)后可以與普通商品房一樣出租、出售,價(jià)格由買賣雙方自主確定,收益也將歸賣方所有。但唯一的條件是,買房或者租房的人,家中也必須要有60歲以上的老人。
“產(chǎn)權(quán)持有者都將擁有50年的‘不動(dòng)產(chǎn)登記證’,賦予了購買者對養(yǎng)老居室的資產(chǎn)權(quán)屬?!崩罴t兵表示,“在世有資產(chǎn),離世有遺產(chǎn)”將不再是夢想。
兌現(xiàn)服務(wù)才盈利
許多企業(yè)看中了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這塊誘人的蛋糕。然而,由于養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)存在前期投入高、回本周期過長、利潤相對微薄的情況,部分實(shí)力不夠雄厚的企業(yè)始終對投資這一領(lǐng)域較為謹(jǐn)慎。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,目前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式大體分為重資產(chǎn)模式和輕資產(chǎn)模式。重資產(chǎn)模式大多是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來,通過公開市場拿地,以產(chǎn)權(quán)銷售為核心,快速回籠資金,但進(jìn)入門檻較高。輕資產(chǎn)模式則以運(yùn)營為核心,收入來源主要為床位費(fèi)和護(hù)理費(fèi),資金回收較慢,難以實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。
李紅兵直言,養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域中,投資方在土地購買、設(shè)施建設(shè)等方面的大量投入,給后續(xù)的管理服務(wù)帶來較大負(fù)擔(dān), 直接影響到服務(wù)質(zhì)量。共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn),釋放了社會(huì)資本的流動(dòng)性,可以使投資方快速收回重資產(chǎn)投入,“輕裝”開展養(yǎng)老服務(wù)。這種模式,預(yù)期將激活養(yǎng)老服務(wù)市場,吸引更多社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。
根據(jù)《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點(diǎn)方案》,恭和家園的養(yǎng)老居室由養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)與符合條件的購買者共同持有,其中企業(yè)只占5%的份額,這無疑大大減輕了養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)的投入成本,有利于資金快速回籠。
另一方面,配套約占總面積40%的醫(yī)療、護(hù)理、餐飲等公共服務(wù)設(shè)施,由企業(yè)持有經(jīng)營?!巴顿Y商僅僅銷售養(yǎng)老居室,不能實(shí)現(xiàn)盈利。相反,投資商如果信守為老服務(wù)承諾,將這些功能很強(qiáng)的養(yǎng)老設(shè)施妥善經(jīng)營,在社會(huì)老齡化的大背景下,將成為良好的經(jīng)營性資產(chǎn)?!惫Ш图覉@運(yùn)營方樂成集團(tuán)副總裁高峻松表示。
確保養(yǎng)老不跑偏
目前,試點(diǎn)項(xiàng)目恭和家園養(yǎng)老居室的售價(jià)為每平方米4萬元左右,明顯低于周邊二手房價(jià)格。與此同時(shí),買賣恭和家園養(yǎng)老居室,不受北京現(xiàn)行普通商品房限購政策影響。
那么,共有產(chǎn)權(quán)居室會(huì)不會(huì)成為投資者競逐的目標(biāo),違背了養(yǎng)老初衷呢?北京市民政局、市規(guī)劃國土委和市住建委多位負(fù)責(zé)人都強(qiáng)調(diào),這是一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目,不是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。養(yǎng)老企業(yè)雖然只承擔(dān)5%的居室產(chǎn)權(quán),但卻擁有公共空間的完全產(chǎn)權(quán),更重要的是,企業(yè)要對未來的養(yǎng)老服務(wù)提供永續(xù)的專業(yè)經(jīng)營。
北京市規(guī)土委副主任謝俊奇介紹,項(xiàng)目的用地性質(zhì)屬于經(jīng)營性養(yǎng)老設(shè)施,不適用房地產(chǎn)的土地利用政策。市規(guī)土委將加大監(jiān)管力度,嚴(yán)禁以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的名義搞房地產(chǎn)開發(fā),嚴(yán)禁以養(yǎng)老為名開展無關(guān)的活動(dòng),嚴(yán)禁改變土地使用性質(zhì)。
高峻松表示,為確保試點(diǎn)項(xiàng)目的養(yǎng)老服務(wù)用途,在政府及有關(guān)部門指導(dǎo)下,投資方設(shè)置了一系列防范試點(diǎn)政策濫用的舉措。比如開展購買資格評估,先確認(rèn)養(yǎng)老服務(wù)需求。樂成公司組建評估團(tuán)隊(duì),對意向客戶開展生活自理能力、居家環(huán)境、精神衛(wèi)生及社會(huì)關(guān)系等評估,了解客戶身份真實(shí)性、購房目的、服務(wù)需求等。評估結(jié)束后,出具評估報(bào)告,定制服務(wù)清單,建立客戶信息檔案,檔案還要交民政部門審核備案。
與此同時(shí),每一名入住者在簽署《購房協(xié)議》前,需支付每月3000元的“基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)”,用于為老年人提供膳食管理、健康管理及物業(yè)管理等基礎(chǔ)服務(wù)?!斑@筆費(fèi)用,無論居室是否空置,都要收取。這樣也是杜絕購買者以各種理由將養(yǎng)老房挪作他用。”試點(diǎn)項(xiàng)目企業(yè)負(fù)責(zé)人說。
以試點(diǎn)項(xiàng)目每平方米4萬元的售價(jià)計(jì)算,一戶79平方米的項(xiàng)目,全款為316萬元,50年所需繳納的服務(wù)費(fèi)為180萬元,這相當(dāng)于共需繳款496萬元,合每平方米6.3萬元左右,較周邊普通商品房已經(jīng)沒有明顯的價(jià)格優(yōu)勢。
此外,由于該項(xiàng)目完全按照養(yǎng)老建筑規(guī)范建造,用于養(yǎng)老照料、醫(yī)療康復(fù)、膳食管理的公共空間占項(xiàng)目總面積40%。由于公共活動(dòng)空間占比較高,相對于普通住宅,這種養(yǎng)老用房得房率偏低,只有65%左右。無專業(yè)服務(wù)需求的年輕人購買,是很不劃算的。
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